ОБЪЕДИНЕННЫЙ СЕРВЕР АГЕНТСТВ НЕДВИЖИМОСТИ КРЫМА
«Планета Крым»

ИНВЕСТИЦИИ В КРЫМ

Время ИНВЕСТОРА

Покупать или продавать? Рассматривать ли развитие собственного бизнеса или исследовать для себя новые инвестиционные возможности? Что и почем? В какой мере это перспективно и интересно? – такие и другие вопросы часто задают себе инвесторы, принимая решение о вложении инвестиций в крымскую недвижимость. А действительно, какими критериями должен руководствоваться инвестор при выборе объекта вложений, да и вообще направлений финансирования? Попробуем разобраться. 

Инвестиции это вложения с целью получить прибыль. В этом смысле покупка инвестиционного актива, будь-то ценная бумага, золото, промышленные товары, сельскохозяйственная продукция или недвижимость – предусматривает работу с этим активом, его коммерческое использование, использование не в личных целях. Покупка квартиры для проживания, или объекта недвижимости для бытового использования, по сути, инвестицией не является.

Приобретая бизнес-инструмент, инвестор ориентируется на множество различных факторов – экономических (на сколько выгодно), юридических (на сколько правильно), политических, экологических, социальных и др. Анализ комплекса таких факторов, их оценка, прогноз и информативность – составляют главный аргумент в пользу инвестиционных вложений в определенные объекты.

Вложения в недвижимость, с учетом кризисных явлений, также должно предусматривать оценку изменения стоимости объекта с учетом его возможного временного снижения.

Экономический анализ вложений в недвижимость, в укрупненном виде, как правило, предусматривает три основных составляющих, три необходимых условия оценки инвестором правильности покупки – надежность, доходность и ликвидность инвестиций.

Надежность – анализ инвестиций с точки зрения риска. Приобретение любого объекта предусматривает анализ как возможной его потери (по ряду причин), так и недобросовестное поведение продавца (покупателя) при совершении сделки. Надежность инвестиционного проекта может оцениваться специальными рейтинговыми агентствами на основе шкалы надежности (например, на первичном рынке недвижимости, ранжируются застройщики); страховыми компаниями (по их оригинальным методикам страхования); банками (при ипотечном кредитовании). Надежность инвестиций – это первый «кит» на котором базируется анализ вложений. Чем может быть определена и подпитана надежность инвестиций в Крым и крымскую недвижимость, в частности?

Крым – край волшебной красоты, он не оставляет равнодушным никого, кто хотя бы раз побывал на этой благодатной земле. Полуостров щедро одарен богатством и разнообразием природы. Климат Крыма в северной части умеренно-континентальный, на южном берегу — субтропический, т.е., мягкий, близкий к средиземноморскому, для которого характерно изобилие солнца, тепла и света  способствует развитию различных видов туризма. Республика Крым является всероссийским и международным центром рекреации и туризма, который ежегодно посещают около 6 миллионов человек. Для Крыма территориальное расположение - это отличные экспортные возможности, динамично развивающаяся экономика; высокий уровень образования населения и широкий спектр квалифицированных специалистов в различных сферах. Но, важно здесь и то, что благодаря этому выгодному территориальному, экономико-географическому положению полуострова (практически в центре Черноморского бассейна), наличию глубоководных незамерзающих морских портов, развитой транспортной инфраструктуры,  железнодорожного сообщения и автомобильных дорог, расширяются возможности легкого доступа на  рынки России, стран СНГ, Европы и Азии. А также наличие природных ресурсов, развитый санаторно-курортный, промышленный и научный  потенциал.

Крым – это полуостров с территорией в 26 860 км², 14 районов и 1 город федерального и 10 республиканского значения с населением 1963,5 тыс. человек. Географическое положение: Юго-Восток Европы, северная часть Черного моря, береговая линия составляет 1120 км, из них пляжи 523 км.

В Крыму разведано 346 месторождений полезных ископаемых общегосударственного и местного значения. Преобладают месторождения строительного и минерального сырья (159), а также пресных и минеральных подземных вод (87). Кроме того, в равнинной части полуострова и на прилегающем шельфе разведано свыше 30 месторождений свободного газа с доведенными запасами в объемах около 47 млрд. м3, 10 нефтяных месторождений с запасами в 2,8 млн. тонн, 7 месторождений газового конденсата с общими запасами более 5 млн. тонн.

Делаем вывод - все это позволяет рассматривать Крым в качестве одного из наиболее перспективных, а главное, инвестиционно НАДЕЖНЫХ регионов России в плане реализации инвестиционной деятельности. А выше приведенные информационные данные являются составляющими оценки, риска и рейтинга недвижимости Крыма!!!

Доходность – это оценка эффективности инвестиций с точки зрения получения прибыли. Любой инвестиционный проект предполагает получение финансового результата, первоначальное изучение которого, строиться на расчете рентабельности вложений и их окупаемости. Рентабельность инвестиций, это относительный показатель, который рассчитывается как отношение полученной прибыли к произведенным затратам. Окупаемость проекта – показатель обратный рентабельности, показывает в какой срок, возможен возврат затраченных инвестиционных средств. Как базовые расчетные показатели они позволяют сравнивать общие тенденции на соответствующем рынке, и фиксировать положительные (отрицательные) явления при выборе объекта вложений.

На современном этапе развития Республику Крым в первую очередь следует рассматривать как общероссийский и даже международный центр рекреации и туризма. Он успешно может конкурировать на мировом рынке курортно-рекреационных услуг, так как по своим физико-географическим, климатическим, геологическим, тектоническим, гидрогеографическим признакам Крым выделяется не только среди других регионов России, но и не имеет аналогов в мире. Ведь здесь расположены разнообразнейшие природные ландшафты — горы, равнины, леса, степи, моря, горные реки и др. При этом ежегодно автономию с целью отдыха и туризма посещают около 6 миллионов человек из разных стран мира. Но экономика Крыма – это не только санаторно-курортная и сопутствующие ей отрасли, Крым имеет все необходимые материально-технические условия и квалифицированные трудовые ресурсы для успешного развития строительства, промышленности, сельского хозяйства, транспорта и коммуникаций. Все выше перечисленные факторы и являются убедительными составляющими рентабельности, окупаемости объектов в Крымском регионе.

Ликвидность – возможность перевести инвестиционный объект в деньги. Реализация любого актива требует времени и соответствующих затрат (маркетинговых, транзакционных, юридических и др.). Именно на рынке недвижимости, который в отличие от финансового рынка достаточно индивидуален, ликвидность объектов играет часто решающую роль при вложении средств. Классические подходы к ликвидности объекта, рассматривают инвестиционные активы как быстрореализуемые, среднереализуемые и труднореализуемые. Соответственно и выбор инвестиционной стратегии всегда учитывает фактор быстроты продажи объекта по реальной цене и в оптимальные сроки. В данном случае ликвидность недвижимости крымского региона можно рассматривать и в том, что количество сделок по продаже недвижимости по Крыму, согласно оценки экспертов и риэлторских компаний, на 3,5-5%, и на сегодняшний день, выше, чем во многих регионах России и даже постсоветского пространства. И также, обладая значительным потенциалом в таких отраслях, как строительство, промышленность, транспорт, сельское хозяйство и переработка пищевых продуктов, туризм, возобновляемая энергетика, добыча полезных ископаемых и пр., Крым всегда интересен и востребован. Все это и является основополагающей составляющей ликвидности, т.к., в любом случае абсолютная залоговая стоимость любого объекта или бизнеса в Крыму будет выше, чем во многих других регионах России!

Взаимосвязь аналитических составляющих инвестиционных вложений  позволяет ориентироваться на рынке недвижимости, делая предсказуемо правильный выбор в интересные объекты.

 

Захарченко Игорь Иванович, вице-президент «Ассоциации профессиональных участников рынка недвижимости Крымского Федерального округа» (АПУРН КФО), соучредитель агентства недвижимости «Планета Крым».

Васильев Алексей Викторович, кандидат экономических наук, доцент