КАК РАБОТАЮТ АГЕНТСТВА НЕДВИЖИМОСТИ
Если вы решились на серьезный шаг покупки, продажи или аренды жилья и раздумываете, стоит ли обращаться в агентство недвижимости, или попробовать справиться самостоятельно – эта статья для вас! Для начала предлагаем ознакомиться с небольшим словарем по недвижимости, чтобы лучше понимать, «кто есть кто».
Агентство недвижимости, риэлтерское агентство - специализированная коммерческая организация, осуществляющая, как правило, посреднические и сопутствующие услуги по подбору вариантов / продавцов / покупателей по запросу купить / сдать / арендовать недвижимость, между продавцом и конечным покупателем на рынке недвижимости. В качестве дохода чаще всего понимается процент от сопровождаемой сделки. Агентства предоставляют различный набор услуг, от специфически конкретных, до полного сопровождения клиента.
Риелтор (риэлтор, агент по недвижимости) – лицо, оказывающее посреднические услуги на рынке недвижимости, чья деятельность регламентирована и разрешена законодательством. Человек, работающий в агентстве по недвижимости, который, от имени агентства, действует в интересах клиента.
Арендатор - лицо или компания, получающая право пользоваться недвижимостью на основании арендного договора, подписанного владельцем и арендатором. Аренда обычно охватывает ограниченный период времени и предоставляется на основании регулярного (обычно ежемесячного) внесения арендной платы.
Рынок недвижимости вторичный – рынок недвижимости, которая уже имела зарегистрированных в Регистрационной палате прав на недвижимость владельцев.
Рынок недвижимости первичный – рынок, на котором впервые возникают и оформляются права собственности на недвижимость. Как правило, под первичным рынком понимается рынок строительства и реконструкции.
Комиссионные (комиссионное вознаграждение) – сумма, которая выплачивается агентству, риэлтору, брокеру или маклеру за посреднические и сопутствующие услуги по подбору вариантов / продавцов / покупателей по запросу купить / сдать / арендовать недвижимость, между продавцом и конечным покупателем на рынке недвижимости.
Ликвидность – экономический термин, обозначающий способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.
Договор — соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор эксклюзивный – это договор на полный набор профессиональных услуг за полные комиссионные. Они вычитаются из положенной продавцу суммы лишь в случае успешной продажи.
(источник: http://planeta-crimea.ru/article/42-glossariy)
В чем заключается работа риелтора?
Просмотрев десятки сайтов по недвижимости, баз данных с актуальными предложениями, электронных ресурсов с объектами, где продавцы и соискатели сами размещают объявления, мы задаемся вопросом: а зачем вообще нужны агенты по недвижимости, если для покупки, продажи или аренды почти ничего не требуется? Ведь многие агентства недвижимости имеют свой сайт, где предложены не только профессиональные фотографии и красивые описания, но и номера телефонов – и все в открытом доступе. Поэтому со стороны кажется, что работа риелтора сводится к поиску ликвидных объектов, паре звонков по телефону, показу жилья и подписания договора. Однако на самом деле у агента гораздо больше обязанностей.
В первую очередь:
Риелтор – это связующее звено между продавцом и покупателем, арендатором и арендодателем. В широкий спектр услуг риелтора входит выяснение потребностей и предпочтений клиента, поиск соответствующих продающихся либо сдающихся объектов, показ и презентация их покупателю. Агент также проводит предпродажную проверку документов и подготовку договора купли-продажи, оформляет сделки, а после этого возможна продажа дополнительных услуг (например, помощь в переоформлении). Значит, риелтор нужен для того, чтобы сделка прошла быстро, безопасно и юридически правильно. Это очень важно, ведь на рынке недвижимости присутствуют мошенники, в документах могут присутствовать ошибки, а застройщик может быть не очень чист на руку. Покупка или продажа жилья – слишком серьезное мероприятие, чтобы им рисковать. Кроме того, специалист по недвижимости лучше ориентируется на рынке, знает все подводные камни процесса купли-продажи и всегда может подсказать лучший вариант. Агенты с наработанной клиентской базой помогут вам быстрее найти жилье, проверить документы на квартиру и организовать показ объекта. Опытный агент по недвижимости ставит перед собой несколько основных задач: уменьшение и предупреждение рисков при совершении сделки, экономия времени своего клиента, а также заключение сделки при максимально выгодных для заказчика условий.
Что делает риелтор?
Многие считают, что основная оплачиваемая услуга риелторов – это поиск информации о вариантах для приобретения, аренды или поиск покупателей. Все эти действия может совершить и непрофессионал, но квалифицированный риелтор получает свои комиссионные за уменьшение рисков своего клиента. Грамотный специалист может определить потребности продавцов и покупателей недвижимости (для этого нужно выяснить район, тип недвижимости, первичный или вторичный рынок, коммерческая или жилая недвижимость требуется), не только адекватно оценить объект, но и поторговаться. Важнейшая функция риелтора – юридическое сопровождение сделки. Он обязан проверить все документы на квартиру и ее собственников, запросить недостающие бумаги, а также изучить всю историю недвижимости, если речь идет о вторичном рынке жилья, тем самым сведя риски клиента до минимума. Это нужно, чтобы не возникло препирательств из-за чьих-либо неучтенных прав, несовершеннолетних детей, бывших супругов и прочих потенциальных претендентов на долю в собственности.
В первую очередь риелтор проверяет объект предполагаемой сделки. В этот этап входит выяснение всей истории смены владельцев, наличие претензий на это имущество кем-либо из третьих лиц, уплачены ли коммунальные, налоговые и другие платежи. Проверка объекта также подразумевает анализ причин и обстоятельств продажи недвижимости, не скрыт ли какой-либо аспект, находящийся вне закона. Квалифицированный агент спрогнозирует возникновение факторов или условий, которые могут помешать осуществлению сделки либо будущему владению недвижимостью. Второй шаг, предпринимаемый опытным специалистом - проверка каждого из участников сделки. Сюда входит как установление причин участия поверенных, так и тщательный анализ всех возможных типов документов: личные документы, доверенности, документы, удостоверяющие опекунство, данные о зарегистрированных на проверяемой жилплощади. Не упускается из виду также проверка дееспособности, состояние на учете в диспансере. Риелтором также, несомненно, берется во внимание участие в сделке групп риска: пенсионеров, несовершеннолетних, инвалидов, состоящих на учете в полиции. В случае, если один из собственников – ребенок, запрашивается согласие органов опеки и попечительства. Риелтор, качественно выполняющий свою работу, будет ответственно подходить к проверке всех вышеназванных документов, ни в коем случае перекладывая это на плечи самостоятельного клиента. Поэтому в эксклюзивном договоре, который необходимо заключить между заказчиком и агентством, как непосредственные обязанности риелтора должны быть зафиксированы комплексная проверка, снижающая риски, консультация и полное сопровождение сделки. В случае ведения дел без договора, клиент должен понимать, что вся ответственность будет возлагается на него.
Как найти риелтора-профессионала?
В первую очередь следует узнать, осуществляет ли интересующее вас агентство все те услуги, которые были описаны выше, каким образом оно гарантирует минимизацию рисков клиента при проведении сделки и как происходит подбор объектов. Опытный риелтор сразу же даст четкий ответ, подробно разъяснив, как он ведет свою работу и что он понимает под своими обязанностями. Профессиональным риелторам дорога их репутация, так как она является залогом появления новых клиентов. Ведь многие приходят в агентства через рекомендации довольных услугами заказчиков, уже купивших либо арендовавших жилье с помощью риелторов. При выборе специалиста не стоит полагаться на интуицию: жилье покупается не каждый день, и было бы обидно «промахнуться» с такой важной покупкой из-за незадачливого агента. Если вы собрались работать с каким-либо риелтором, прежде всего, задайте ему несколько вопросов: что входит в его услугу, в чем будет проявлена его помощь, что он может предложить на данном этапе сотрудничества. Однако не стоит постоянно и пристально контролировать каждый шаг своего агента, а также стоит воздержаться от чрезмерной критики работы профессионала, ведь залог результативной и эффективной работы – взаимоуважение и доверие.