Основной целью публикации данной статьи на нашем портале является профилактика экономических преступлений и наше желание уберечь дорогих читателей, клиентов - потенциальных приобретателей недвижимости с возможностью столкнуться с мошенничеством в Крыму.
Мошенничество, как преступление, издавна известно во всем мире. Способы и методы мошенничества постоянно меняются и совершенствуются, но целью остается одно - посягательство на
чужую собственность. Зачастую сами граждане, пытаясь самостоятельно решить свои насущные проблемы в обход установленных законом правил и норм, доверяются чужим незнакомым лицам, отдают мошенникам деньги, документы, взамен на веру в благоприятный исход дела.
Основная проблема, мешающая активизации развития рынка недвижимости Крыма, заключается в том, что работа Росреестра (Госкомрегистра) и связанных с этой деятельностью контролирующих и других органов на полуострове ещё не отлажена. Хоть на сегодня Росреестр де-юре и открыт, де-факто он начнёт функционировать только в августе и это - по самым оптимистичным прогнозам не по всем типам недвижимости. Однако, несмотря на это, с мая в Крыму наблюдается высокий спрос на недвижимость, Рынок недвижимости Крыма в данный момент проходит стадию становления и, естественно, покупка недвижимости связана и с огромными рисками. Это касается любой недвижимости - жилой или коммерческой, бюджетной или элитной.
Этим мошенники сегодня и готовы воспользоваться. По мнению специалистов рынка недвижимости, для «отжима» недвижимости в нынешней неразберихе преступники идут на все, могут подделывать документы на право собственности, использовать липовые решения судов. В сложившейся ситуации все больше жителей континентальной Украины, да и самих крымчан, задумываются если не о продаже имущества на полуострове, то хотя бы о гарантиях своих прав на него. Открывается широкий простор для злоупотреблений со стороны любителей поживиться чужим имуществом.
Тысячи украинцев, у которых есть в Крыму дом или квартира, сегодня, практически не имеют понимания и информационного поля о том, что же делать со своим имуществом. Сейчас власти Крыма уже пытаются навести порядок на рынке недвижимости полуострова. Однако подтверждение права собственности на имущество в Крыму пока затруднительно, и продать жилье или землю законным путем сейчас пока еще, просто невозможно. Правопреемственность права собственности должен подтвердить Росреестр и выдать согласно российскому законодательству документ подтверждающий его. Крым должен перейти на российскую систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также систему государственного кадастрового учета.
Как будет происходить передача информации о крымской недвижимости в российский реестр и ее регистраця? Об этом могут вас проконсультировать специалисты агентств недвижимости, особенно тех агентств, которые долгий период времени работают на крымском риэлторском поприще, наработавшие огромный опыт, большую клиентскую базу, знающие и понимающую сегодняшнюю ситуацию.
Возможно ли самостоятельно продать (приобрести) объект недвижимости без помощи риэлтора?
Вы любите трудности, желаете дойти до сути самостоятельно, Вы не востребованы, у Вас много свободного времени и Вы не любите отдыхать, а, у Вас нет работы и Вам нечем заняться? В любом случае - ДА, возможно!
Во многих странах, где случаи незаконной продажи и мошенничества практически не встречаются, владельцам недвижимости и в голову не приходит совершать сделки самостоятельно. Наши граждане часто уверены в своих силах, однако, терзаются в сомнениях типа «Скуповато – не глуповато» или же «Скупой платит дважды». Разобраться с этой дилеммой мы попросили учредителя одного из старейших агентств недвижимости Ялты «Планета Крым» Игоря Захарченко.
Аргумент раз.
Оценочная стоимость.
Как показывает практика, желая сэкономить на комиссионных АН, владельцы недвижимости теряют в несколько раз больше на неправильной оценке своей собственности. Опытный риэлтор проведёт оценку объекта недвижимости, и никто не окажется в ущербе. Существует несколько видов – рыночная, инвестиционная, ликвидационная, нормативная (участки) и ... «сколько хочет продавец/покупатель». Чаще всего мы сталкиваемся с определением рыночной (реальной) стоимости объекта. Для этого АН проводят анализ рынка спроса объекта по району, инфраструктуре по площади и др. параметрам, используя для этого собственную базу данных, базы данных интернет-сайтов, заявки потенциальных продавцов, покупателей, аналитику реальных продаж. Все эти составляющие позволяют достаточно точно определить рыночную стоимость.
Аргумент два.
Дом с «привидениями».
Не стоит думать, что любое жильё в перспективе будет только дорожать (участков это также касается). А специалисты АН, знающие как развивается рынок недвижимости, подскажут, какое жильё надо покупать, а от какого лучше вовремя избавиться. На удорожание влияют такие характеристики как новизна дома и/или удачная планировка, качественный ремонт, средний этаж, вид с красивым городским (либо природным живописным) пейзажем, месторасположение объекта в районе с хорошей транспортной развязкой, в пешеходной доступности школы\детсад, поликлиника, магазины, т.е. все то, что мы называем инфраструктурой, имеется парковка для авто,
А поскольку Крым еще и здравница, то близость к морю будет одним из решающих факторов, влияющим на удорожание.
Соответственно, не вырастут в цене «хрущёвки» и дома барачного типа, в аварийном состоянии и с «плачевными» санитарными нормами. Также не повысится стоимость жилья первого и верхних этажей при невозможности увеличения площади и/или использования в качестве коммерческого помещения. Невыгодно отразится на стоимости и близкое соседство с производственными, экологически неблагоприятными объектами. Самыми дешёвыми остаются объекты недвижимости в Северном и степном Крыму, отдалённые от моря, со слабо развитой инфраструктурой и коммуникациями.
Самый дорогой регион Крыма - Южный берег. Однако не стоит забывать, что земля на ЮБК со временем не прибавляется, поэтому не исключено, что в перспективе будет дорожать недвижимость Севастополя, Алушты, Судака, а за ними и уверенно Евпатории, Феодосии и Керчи».
Аргумент три.
Правомерность сделки.
Выяснение факторов, по которым сделка может быть признана недействительной – это работа, которая под силу только опытному, серьёзному агентству, для которого каждый день работы, каждый клиент в первую очередь не просто способ заработка, а целый бизнес, ежедневный кропотливый труд на имидж этой риэлтерской компании. Ее специалисты не дадут «добро» клиенту на приобретение недвижимости, пока не выяснят предысторию перехода прав собственности на неё. АН проведёт экспертизу истории объекта недвижимости, подготовит все необходимые документы для сделки. Одни граждане, покупающие жилье, надеются, что ничего страшного с ними не произойдёт, другие пытаются самостоятельно проверить «чистоту» сделки, третьи договариваются частным образом, исходя из степени доверия к специалисту, а не из его квалификации. Понятно, что не всякий покупатель сможет произвести самостоятельно такую проверку. Мало того, в большинстве случаев он даже не знает и не представляет, на что следует обращать внимание, знакомясь с документами на недвижимость. Особенно сегодняшняя ситуация с Росреестром. База его не наполнена пока в полной мере. Для многих читателей или игроков рынка недвижимости Законы Российской Федерации новинка! А опыт работы и база риэлторской компании, держащей руку на пульсе, поможет Вам разобраться со всем происходящим на сегодняшний день.
Аргумент четыре.
Комфорт и спокойствие при расчёте.
И это предоставляется или рекомендуется АН. «Расчет происходит по согласованию сторон и может производиться, как в наличной, так и безналичной форме. Передача наличных происходит до, во время либо после регистрации договора отчуждения в Росреестре. Согласно ГК РФ договор продажи недвижимости обязательно заключается в письменной форме (простой или нотариальной) с изложением условий, предусмотренных ст. 554 и 555 ГК РФ.
Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), без соблюдения этого условия у покупателя не возникнет право собственности на приобретаемый объект жилой недвижимости. Срок государственной регистрации составляет 20 календарных дней (ст.13 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.).
Несовпадение моментов совершения сделки и перехода права собственности во времени, приводит стороны договора к рискам:
Для Покупателя
В случае передачи денег в момент подписания договора купли-продажи, до регистрации права собственности, Покупатель принимает на себя риск остаться без денег и без квартиры, если государственная регистрация не состоится. Он, конечно, может обратиться к Продавцу, с требованием вернуть уплаченную сумму, в.т.ч. и через суд, но денег у последнего уже может и не быть, а квартира будет являться для него единственным жильем, на которое по закону не может быть обращено взыскание (ст.446 ГПК РФ).
Для Продавца
При условии в договоре, что денежные средства уплачиваются Покупателем после государственной регистрации права собственности, Продавец принимает на себя тот же риск - остаться без денег и без квартиры. Только в этом случае, когда Покупатель станет собственником квартиры, у него может не оказаться денежных средств на то, что бы расплатиться с Продавцом.
Для исключения этих и других рисков по таким сделкам существуют две безопасные и цивилизованные схемы производства расчетов за недвижимость:
1) Расчеты через банковский сейф.
• подходит, если планируется осуществлять расчеты в наличной форме.
2) Расчеты посредством аккредитива.
• подходит, если расчеты будут произведены в безналичной форме, посредством банковского перевода средств с одного расчетного счета на другой.
РАСЧЕТ ЧЕРЕЗ БАНКОВСКИЙ СЕЙФ (ЯЧЕЙКУ)
Расчет через банковскую ячейку происходит путем закладывания денежных средств в ячейку банка по договору хранения, доступ к которой открывается по предъявлению определенного договором пакета документов в определенные сроки для каждой из сторон договора купли-продажи.
Такой способ расчетов удобен при расчетах наличными денежными средствами между гражданами, обладает невысокой стоимостью.
Аргумент пять.
Гарантии.
Да, бытует мнение, что можно сэкономить до 10-20% денежных средств при покупке квартиры без посредников. Желающие купить жилье самостоятельно размещают объявления в газетах и могут первыми попасться на удочку квартирных мошенников, которых по той же статистике насчитывается до одной четверти среди всех продавцов недвижимости. И даже если эта сделка купли-продажи прошла успешно, никто не может быть уверенным, что завтра она не будет оспорена и признана притворной (не действительной). Да, агентство не может проверить чистоту предыдущих сделок по квартире и дать гарантии подлинности документов, подготовленных к текущей сделке. Но заключая договор с адвокатом, ни кто же не требует гарантий, даже если ваше дело правое, не факт, что вы выиграете процесс (не будем далее развивать мысли о противоречивости законов или взятках, хотя этого просто не может быть) или у врача - какие гарантии? Он же не Господь Бог. Но как только речь заходит о недвижимости – дай гарантии, и все тут! Но задача агентства – не борьба с преступностью, а максимально быстро, юридически правильно организовать процесс передачи прав собственности от продавца к покупателю, и защитить их от неконструктивного поведения любой из сторон. И, тем не менее, «если сделка заключалась при участии АН, такой риск будет маловероятен и сведён к минимуму. Т.к., риэлторская компания является в цепи, ведущей к приобретению, еще одним проверяющим барьером для мошенника. И, хоть пока агентства недвижимости в Крыму не застрахованы и не несут ответственности перед клиентом в той мере, в какой это делают страховые компании или многие агентства в России (однако АН может выступить свидетелем в суде, а в ближайшем будущем АН будут страховать сделки), но обеспечить спокойствие можно, застраховав титул собственности. По статистике, в профессиональных риелторских фирмах, которые занимаются сделками с недвижимостью не один год, только две из трехсот сделок могут закончиться неудачно для покупателя жилья, и скорее всего одна из неудавшихся двух вариантов суд все равно признает действительной. Тогда как, купив жилье у частного продавца, в одном из десяти случаев оказывается проданным с нарушением закона!
На что же следует обратить внимание при выборе АН?
Подыскивая подходящее АН, можете остановить свой выбор на агентстве, офис которого находится в том районе, где Вы живёте или куда желаете переехать (особенно это касается крупных городов). Это связано с тем, что АН зачастую специализируются по районам и работают в налаженном контакте с представителями муниципальных властей, нотариат и др. Подобные связи важны как при подборе интересующего Вас варианта, так и при оформлении сделки. Постарайтесь больше узнать об этом агентстве через интернет, у соседей: как давно оно работает, и какое мнение о нем имеют его клиенты.
Также обратите внимание на офис агентства и коллектив: как с Вами говорят его сотрудники, как с Вами обращаются, не давят ли на Вас, убеждая что-либо сделать вразрез с Вашими намерениями. Выясните, каковы полномочия сотрудника, который будет работать с Вами лично.
Вопрос, с которого многие начинают выбор АН – размер вознаграждения и порядок его уплаты (комиссия) и кто должен платить. Философский вопрос, но ответ прост: бесплатный риэлтор – чужой риэлтор! Отношения между АН и клиентом подтверждаются договором, в котором устанавливается сумма вознаграждения (комиссия). Чаще всего комиссия выражена в % и составляет по Крыму от 2 - 2,5 до 5%. Для ЮБК – это, в большинстве своем, 5% от суммы, за которую фактически был продан или приобретен объект. Возможен и второй вариант, когда клиент договаривается с агентством о сумме, которую он хочет получить на руки, и его не интересует, по какой цене объект будет продан объект недвижимости. Однако такие ситуации скорее исключение и в основном их используют собственники объектов, цены на которые значительно ими же и завышена. Да и ситуация эта не совсем этична, т.к. довольно странно звучащее, «вознаграждение агентству» - это оплата за выполненный объем работ, а не премия или медаль за «заслуги перед Отечеством».
Итак, обращение к профессионалам должно обеспечить Вам уверенность в себе, безопасность и моральную поддержку, выгодные условия, грамотное оформление сделки, которая не повлечёт за собой неблагоприятные последствия, и, наконец, неизмеримо большую экономию Вашего личного времени.
Желаем вам всегда принимать правильные и своевременные
решения!